전주 효자동 코오롱하늘채 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
“가짜 환자 대다수가 동네 주민이었다.”
서울에서 피부과와 정형외과를 함께 진료하는 소규모 병원을 운영하던 A씨는 백옥·마늘주사 등 수액을 자체 조합한 ‘영양 수액’과 필러·보톡스 등 피부 미용 시술을 앞세워 환자를 모집했다.
A씨는 환자들에게 피부 미용 시술을 받아도 실손보험금을 받을 수 있게 해주겠다며 은밀히 제안했다. 환자들은 10회 선결제(210만원) 이용권을 끊어 미용 시술을 받았다.
여기서 끝나지 않았다. A씨는 피부 미용 시술을 받은 환자들이 도수치료도 받은 것처럼 진료 기록을 꾸몄다. ‘가짜 환자’들은 허위 진료 기록부를 보험회사에 제출해 실손보험금을 타냈다.
서울경찰청과 금융감독원은 보험사기방지법 위반 등 혐의로 서울 소재 병원장 A씨를 구속하고 가짜 환자 130명을 불구속 송치했다고 14일 밝혔다.
이 사건의 특징은 가짜 환자 대부분이 동네 주민이라는 점이다. 금감원 관계자는 “동네에서 흔히 볼 수 있는 의원으로 연루된 환자 대부분이 지역주민”이라고 말했다.
이 병원에서 벌어진 보험사기는 5년간 지속된 것으로 조사됐다. 이 기간 가짜 환자 130명이 보험사로부터 받아낸 보험금은 4억원에 달한다. 한 환자는 2021년 1월부터 2023년 5월까지 허리 통증으로 내원해 물리치료 등을 43회 받았다며 보험금 800만원을 타갔으나 실제 진료는 44차례의 피부 미용 시술이었다.
A씨는 또한 미용 시술을 통증 주사 등으로 바꿔 건강보험공단으로부터 요양 급여 10억원을 부정 수급한 것으로 파악됐다.
A씨는 통원 일수를 부풀리거나 진료 날짜를 임의로 조작하기도 했다. 이 과정에서 환자의 해외 일정이나 다른 병원 진료와 중복되는지를 확인하기까지 했다.
금감원은 지난해 8월 “특정 병원이 허위 진료 기록을 발급한다”는 제보를 토대로 기획조사를 벌여 이 사건을 경찰에 수사의뢰했다. 병원이 건강보험금을 부정 수급한 혐의가 발견돼 금감원과 경찰, 건강보험공단이 공조해왔다.
금감원 관계자는 ”보험사기를 주도한 병원뿐 아니라 이들의 제안에 동조한 환자들도 형사처벌을 받은 사례가 다수 있기에 보험사기에 연루되지 않도록 각별히 유의해야 한다“고 말했다.

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