이미테이션가방 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
캄보디아에서 발생한 한국인 납치·감금 사건이 연일 사회적 파장을 일으키면서 감금을 당한 피해자를 바라보는 시각도 엇갈리고 있다. 피해자 중 일부가 통장매매 등 불법행위를 목적으로 입국한 사실이 알려지면서 이들을 온전한 피해자로 볼 수 있느냐는 시각이 있다. 반면 취업사기 등에 속아 입국한 사례도 있는 등 피해자들을 무조건 범죄자로 모는 ‘2차 가해’를 경계하는 반론도 있다.
15일 경향신문 취재를 종합하면 캄보디아 현지에서는 보이스피싱, 로맨스 스캠 등으로 얻는 범죄수익금을 입금받기 위해 국내에서 활동하는 ‘장집’(대포통장 모집책)을 통해 자금 세탁을 위한 ‘장’(통장)을 모집하고 있다.
통장을 판매하려면 계좌 명의자가 직접 캄보디아로 입국해 통장을 범죄조직에 넘긴 뒤 자금 세탁이 끝날 때까지 함께 있어야 한다. 통장으로 들어온 돈을 명의자가 빼돌리지 못하도록 하기 위한 목적으로 ‘감금’되는 것이다.
이 과정에서 범죄자금을 세탁하고 무사히 빠져나오는 경우도 있지만, 한국에서 돈을 가로채는 일명 ‘누르는 사고’가 일어나면 문제가 심각해진다. 이 경우 명의자가 폭행이나 고문 등을 당하거나 돈, 휴대전화 등을 갈취당하는 등 추가 범죄 피해를 입을 수 있다.
통장 매매 목적의 입국사례가 상당한 것으로 알려지면서 국내에선 피해자들을 비판하는 목소리가 나온다. 통장을 판매하는 것 자체가 국내에서 중범죄에 해당하고, 결과적으로는 해당 통장이 국내 범행에 사용되면서 또 다른 피해자를 낳기 때문이다.
이날 한 온라인 커뮤니티에 한 게시자는 “자발적으로 가놓고 납치, 감금됐다는 코스프레를 하고 있다”며 “사기를 당한 게 아니라 크게 한탕 해보려다 당한 것”이라고 주장했다.
카카오톡 오픈채팅방에서도 “막말로 그 사람들 때문에 피해입은 사람들이 더 많다” “대한민국의 교육 수준이면 대포통장이 뭔지도 잘 알고 (캄보디아에서) 월 1000만원 이상의 고수익을 번다는 것이 불법이라는 것을 알았을 것”이라는 비난의 글이 쏟아졌다.
피해자들 전부가 불법 행위를 목적으로 입국한건 아니라는 점에서 이같은 비판 자체가 ‘2차 가해’라는 반론도 있다. 여러 온라인 커뮤니티 등에 “취업 사기를 당하거나 현지에서 납치된 피해자도 있는 거로 안다. 어린 청년들이 대부분인데 안타깝다” “알고 갔든 모르고 갔든 우리나라 국민인데 구출하고 살려야 한다” “일단 구출해서 한국 데려와야 하는 게 우선인데 왜 우리끼리 싸우나” 등의 글이 올라왔다.
피해자들이라해도 현지에서 불법 행위에 가담했다면 귀국 후 처벌을 면하긴 어려울 전망이다. 경찰은 감금 피해자들이 귀국하는 대로 범죄 가담 여부 등을 조사할 계획이다. 자신의 통장을 대여하거나 판매하는 행위는 전자금융거래법 위반에 해당한다. 만약 통장 판매자가 해당 계좌가 범죄에 쓰인다는 사실을 알고 있었다면 사기방조죄까지 적용된다.
실제 서울동부지법은 지난해 캄보디아로 출국해 피해액 2억원을 환전·전달한 30대 남성에게 징역 1년6개월을 선고했다. 이 남성은 “단순 환전 업무인 줄 알았다”고 주장했지만, 재판부는 “보이스피싱 범행에 미필적 인식이 있었다”며 방조 혐의를 인정했다.
현지에서 범행에 적극 가담한 정황이 드러나면 ‘범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률’ 위반 혐의까지 적용될 수 있다. 본인의 계좌로 입금된 범죄수익금을 송금·인출하거나 가상화폐 사들이는 등 자금을 세탁하는 경우가 대표적이다. 다만 폭행이나 협박 등 강요에 의해 범행을 도운 경우라면 형사책임이 면제될 수도 있다.
이번 사건이 단순 해외 감금 사건을 넘어 범죄수익의 말단 구조에 놓인 청년들의 현실을 드러냈다는 분석도 나온다. 극심한 취업난 속에 ‘돈을 벌겠다’며 해외로 향한 청년들이 범죄 조직의 표적이 되고 있어서다.
국가데이터처가 발표한 ‘8월 고용동향’을 보면 15~29세 청년 취업자는 1년 전보다 21만9000명 줄었다. 30대 비경제활동인구 중 ‘쉬었음’ 인구는 32만8000명으로 사상 최대다.
허창덕 영남대 사회학과 교수는 “구직하려는 청년을 수용할 수 있는 사회적 능력이 갈수록 떨어지고 있다”며 “사회 구조적 문제로 인해 청년들이 범죄에 노출되고, 한순간 ‘피해자에서 피의자’로 바뀌는 구조적 문제를 해결해야 한다”고 말했다.
10·15 부동산 대책의 핵심은 수도권 집값을 밀어올린 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 원천 차단과 서울과 경기 일부까지 넓게 ‘그물치기’를 한 대책이라는 점이다. 서울 ‘한강벨트’ 등 최근 집값 급등세가 두드러진 지역만 ‘핀셋 규제’하는 대신 서울 전역, 경기 일부 지역까지 실수요 의무를 적용하는 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요가 번지는 것을 최대한 틀어막겠다는 것이다.
전문가들은 갭투자 수요 차단 등이라는 점에서 당장 ‘불장’이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 장기적으론 수도권 내 양극화 심화, 매물 부족 등에 따른 집값·전셋값 상승 등 부작용에 대한 우려도 적지 않게 제기했다.
이재명 정부 출범 후 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산하는 경향이 뚜렷했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다.
이번 대책으로 과열 양상을 보인 한강벨트 지역의 거래량 감소와 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭투자가 막힌 데다 다주택자 세금 부담과 고가 주택 대출 문턱까지 높아지기 때문이다. 부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것”이라고 예측했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “과거 문재인 정부처럼 핀셋 규제가 아닌, 주택 수요가 집중된 지역 전체로 규제 범위를 넓혀 투기 수요 확산을 원천 차단했다는 점에서 효과가 클 것”이라고 평가했다.
지역별로 보면 규제지역 내에서 집값 양극화가 심화될 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석했다.
장기적으로 매물이 줄어들면서 집값 하락세가 제한되고 도리어 상승을 자극할 수 있다는 분석도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “일례로 재건축 아파트에서 조합원 지위 양도가 가능한 물건만 거래되는 등 매물이 급감하면 수요만큼이나 공급도 같이 줄기 때문에 가격 하락폭이 제한적이거나 시장 회복 시 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 상존한다”고 말했다.
시장에선 전월세 등 임대차 시장의 불안 우려도 제기했다. 전세대출 규제, 갭투자 금지 등으로 전세 매물 자체가 사라지고, 월세화가 가속화할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했다.
시민사회에서는 이번 대책에 부동산 투기를 잠재울 수 있는 구체적인 세제 개편안이 빠져, 집값 상승의 원인 해소와는 거리가 먼 근시안적 대책이라는 비판을 내놨다. 참여연대는 이날 논평을 통해 “종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 바로잡지 않는 한, 국지적인 처방으로는 시장 불안과 집값 상승을 잠재울 수 없다”고 밝혔다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “기존 주택을 처분해 고가 주택을 매수하려는 수요를 억제하기 위해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소할 필요가 있다”고 말했다.

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