문해력훈련 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
한·미 양국의 미국 현지에서 진행된 관세협상이 막판 접점을 찾아가고 있다. 김용범 대통령실 정책실장이 19일 귀국 직후 “실질적 진전”을 언급하면서 결론에 한발 가까이 다가선 것으로 풀이된다. 통화스와프, 투자 비중과 투자 방식 등을 조율하면서 조선업 협력 확대 등도 논의가 된 것으로 보인다. 일각에선 미국산 대두 수입 요구 등이 제기되고 협상이 길어지면 미국에도 부담일 수 있어 긍정적 전망도 내놓는다. 오는 29일~30일 도널드 트럼프 대통령의 방한이 관세협상의 타결 고비가 될 것으로 보인다.
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 오후 주요 20개국(G20) 재무장관·중앙은행 총재회의와 국제통화기금(IMF)·세계은행(WB) 연차총회 참석 후 귀국했다. 구 부총리는 스콧 베선트 미 재무장관을 만나 현지에서 한미 관세협상 관련 협의를 이어갔다. 구 부총리는 베선트 장관에게 대미 투자 선불 요구가 국내 외환시장 안정성을 해칠 수 있다는 우려를 전달한 것으로 알려졌다.
미국 측은 한국의 외환시장 충격을 이해하고 있는 것으로 보이지만 일단 ‘무제한’ 통화스와프의 향방은 불확실하다. 무제한 통화스와프는 미국 연방준비제도(Fed)가 비기축통화국과 체결한 적이 없어 현실적 제약이 뚜렷하다. 미국 재무부의 외환안정화기금(ESF)을 활용해 원화를 담보로 달러 유동성을 공급하는 대안도 논의되고 있다. 다만, ESF는 외환유동성 위기시 우방국에 긴급 달러 자금을 지원하는 역할을 하지만, 8월 말 기준 ESF 순자산은 수백억 달러 수준에 불과하다.
결국 대미 투자에서 현금 비중을 최소화하거나 투자 시기를 분산해 외환시장 충격 자체를 완화하는 방식이 대안이 될 수밖에 없을 것이라는 전망이 나온다. 3500억달러 전액을 현금으로 투자하지 않고, 대출이나 보증 방식으로 전환한다면 대규모 외환보유액 인출을 피할 수 있다. 정부도 현금 비중을 최소화하고, 대미 투자금 공급 기간을 10년 등 장기 분할로 늘여달라고 미 측을 설득 중이다.
일본도 투자 양해각서(MOU)에서 ‘직접 투자 비중은 1~2%에 그치고, 나머지는 대출·보증 방식으로 채운다’는 점을 내세우고 있다.
최후에 도널드 트럼프 미국 대통령이 ‘선불’을 고집한다면 또다른 난관에 부딪힐 수 있다. 구 부총리도 17일(현지시간) 특파원단과 만나 “실무 장관(베선트)은 (3500억 달러 전액 선불 투자가 어렵다는 한국 정부 입장을) 이해하고 있는데, 트럼프 대통령이 이를 수용하느냐 하는 부분은 진짜 불확실성이 있다”며 신중한 전망을 내놓았다.
한편에서는 중국의 희토류 수출 제한과 미국 선박에 입항료를 부과한 보복 조치가 한미 협상에 긍정적인 효과를 미칠 수 있다는 전망도 나온다. 미국 입장에서는 무역갈등 전선을 여러 갈래로 확장할 경우 부담이 커질 수 있기 때문이다.
최근 중국이 미·중 갈등에서 미국산 대두 수입을 중단한 후 미국은 우리 정부에 미국산 대두 구매 확대를 공식 요구한 것으로 알려졌다. 한국은 이미 대두 수입 물량의 절반가량을 미국에서 조달하고 있지만, 대두 수입 의존도가 높아 추가 확대 여지도 남아 있다. 재계 한 관계자는 “조선·원전 등 협력 분야가 많은 상황에서 미국 역시 한국과의 협상에 우호적으로 나올 가능성이 크다. 사료용으로 꾸준히 수입해 온 만큼 미국 대두 수입 확대는 유효한 협상 카드가 될 수 있다”고 말했다.
김형주 LG경제연구원 수석연구위원은 “대미 자동차 수출이 어려워지자 풍선 효과로 최근 유럽지역으로의 자동차 수출이 늘었다”며 “미국도 관세 협상 장기화에 부담을 느낄 수 있다”고 했다.

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