중고화물차매매 부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1%나 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
가수 성시경씨의 기획사, 옥주현씨가 속한 기획사 등이 미등록 업체로 확인돼 비판을 받는 가운데 등록을 마친 기획사에서도 대표자가 법정 교육을 이수하지 않는 사례가 많은 것으로 나타났다.
23일 국회 문화체육관광위원회 소속 양문석 더불어민주당 의원이 문화체육관광부와 한국콘텐츠진흥원으로부터 제출받은 자료를 보면 대중문화예술기획업으로 등록된 업체는 지난 19일 기준 6807개다. 이 중 휴·폐업을 제외한 5724개 업체 가운데 법정 교육을 실제로 이수한 대표자는 2516명에 그쳤다. 절반 이상의 기획사 대표들이 법정 교육 이수 의무를 무시한 셈이다. 2014년 대중문화예술기획업 등록제도가 시행된 후 법정 교육을 받지 않은 이들에 대해 제재는 단 한 건도 없었다.
대중문화산업법에 따르면 대중문화예술기획업자는 이 법이 정한 교육을 정기적으로 받아야 한다. 교육 내용은 대중문화산업법의 내용과 준수사항, 공정한 영업질서의 조성에 관한 사항과 함께 성교육, 성폭력 등에 관한 법령, 성폭력 등의 발생 시 피해 구제절차, 그 밖에 성폭력 등의 예방에 필요한 교육이다.
실제 법정 교육 내용을 보면 청소년 대중문화예술인이 계약 체결이나 제작 현장에서 어려움을 겪을 수 있는 상황에서 대표자가 권익보호를 위해 알아야 할 지침이나 근로시간 등 노동 여건을 보호하고 정신건강을 지원해 자살 예방 활동을 하도록 하는 내용도 포함되어 있다.
최근 논란이 된 미등록 기획사는 문제가 더 크다. 등록이 되어 있지 않으면 제대로 된 교육을 하고 있는지 파악조차 하기 어렵다. 등록하지 않고 연예 기획사를 영업하면 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금에 처할 수 있지만 성씨와 옥씨의 사례 등에서 알려졌듯이 그동안 제대로 관리가 되지 않았다.
앞서 가수 성시경씨의 1인 기획사 에스케이재원이 2011년 설립 이후 14년 동안 등록하지 않은 사실이 드러나 논란이 됐다. 성씨 측은 지난 16일 입장문을 내고 2011년 2월 법인을 설립했으나 2014년 1월 대중문화예술산업발전법이 제정돼 등록 의무가 신설됐음을 인지하지 못했다고 해명했다. 성씨 사례가 드러난 뒤 가수 옥주현씨, 씨엘, 배우 강동원씨 등 추가 사례들이 계속 드러났다.
문체부는 오는 12월31일까지 ‘대중문화예술기획업 일제 등록 계도 기간’을 운영한다고 지난 18일 밝혔다. 문체부는 계도 기간에 미등록 기획사를 대상으로 등록 절차와 요건을 안내하고 등록을 유도할 계획이다. 문체부는 올해 미등록 기획사 3개 업체에 대한 신고를 받았는데 한 곳은 기소유예 처분을 받았고, 다른 두 곳은 검찰에 송치됐다.
양 의원은 “등록과 교육 의무는 단순한 절차가 아니라 예술인 보호와 업계 질서 확립을 위한 최소한의 장치”라며 “제도의 실효성을 확보하기 위해 등록·교육 이행 여부를 철저히 점검하고 위반 시 제재를 강화해야 한다”고 말했다.

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