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이미테이션가방 “PF의 자기자본비율 높여서 부동산 부실 뇌관 제거해야”

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작성자 또또링2
댓글 댓글 0건 조회Hit 47회 작성일Date 25-09-25 18:09

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이미테이션가방 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
이석연 국민통합위원장은 23일 이명박 전 대통령을 만나 “언제든 국민통합을 위한 값진 조언을 해주신다면 무겁게 받들겠다”고 말했다.
이 위원장은 이날 오후 이 전 대통령을 예방하고 “나라와 국민을 위해 봉직하신 데 대해 존경의 말씀을 올린다”며 이같이 밝혔다. 이 위원장이 지난 15일 대통령 직속 국민통합위원장으로 임명된 후 전직 대통령을 예방한 것은 이번이 처음이다.
이 위원장은 이명박 정부에서 법제처장을 했다. 국민통합위원회는 이날 만남에 대해 “국민통합에 대한 국가 원로의 충고를 경청하고자 하는 이 위원장의 취지에 따라 마련된 자리”라고 설명했다.
이 위원장은 “국민통합위원회의 사명은 분열과 대립을 넘어, 관용·진실·자제에 입각한 공동체 정신으로 국민의 화합을 이끌어내는 것”이라며 “이명박 대통령 시절 법제처장으로 일하던 때처럼 보수와 진보를 떠나 좌고우면하지 않고 오직 헌법정신에 기반해 국민통합을 위해 소신껏 목소리를 내는 것이 저의 소임”이라고 말했다.
위원회는 이 위원장이 이 전 대통령 임기 동안 ‘소신 발언’을 한 예로 2008년 6월 ‘쇠고기 수입을 위한 고시 개정은 위헌의 소지가 있다’고 지적한 것과 그해 8월 ‘공공기관장 강제 사퇴 압력은 법치주의에 어긋난다’고 지적한 것을 예로 들었다.
이 전 대통령은 이날 이 위원장 임명을 두고 “매우 적절한 인사라고 생각한다”면서 축하와 격려의 말을 전했다.
이 전 대통령은 “권력과 재력을 가진 힘 있는 사람이 조금씩 양보하고, 포용력을 발휘해야 국민통합을 이룰 수 있다”며 “대통령을 잘 보좌하기 위해서는 때로는 다른 목소리를 내는 것도 필요하며, 그렇게 하는 것이 정부에 대한 국민의 신뢰를 더욱 높일 수 있다”고 말했다.
삼성전자가 군인·경찰·소방·교정 공무원을 대상으로 제2회 ‘K-히어로 페스타’ 행사를 오는 11월30일까지 진행한다고 22일 밝혔다.

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